主题：央企退房令发布两年进展缓慢：业内称不足50%

月初，中国某研究院发布的报告显示，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨。与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。

业内人士分析认为，造成7月份多个城市价格上涨的主要原因在于，首先，成交增长明显推动价格上涨。数据显示，7月份全国多地楼市成交量创调控新高。短期的供需失衡导致市场参与者的心态发生转变，恐慌性购房者增加，开发商涨价预期增强。其次，信贷政策利好逐渐显现，经过两次降息，购房成本降低拉动了部分需求。

房价的止跌也引发了房地产调控进一步收紧的预期。上海房地产研究院副院长杨红旭表示，当前房价面临重新上涨的压力，不出新的调控措施，则下半年涨价的预期将进一步增大。虽然近期监管层曾多次表态坚定楼市调控，但“调控精神要想转化为执行力，还需相关细化政策予以保障”。

“地王”频现土地溢价率大涨

在房价止跌回稳的同时，土地市场的异动也引发了人们对房价进一步上涨的预期。

根据链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年7月住宅土地出让金为111.8亿元，环比大涨近1.7倍，成交土地宗数虽然仅为10宗，较上月减少15宗，但平均楼面价却高达7379元/平方米，环比上涨2.6倍，溢价率为33%，继2011年3月以来，首次超过30%。

常清表示，近期土地市场溢价率的提高，北京、上海、广州等多个城市均出现新“地王”，虽然高溢价地块的出现与其优质性有很大关系，但在市场量价逐渐回调的阶段下，也在一定程度上带动市场预期的升温。为避免地价给房价带来的推动作用，不排除中央再出台有关的调控措施。

地方政府与中央的政策博弈也在进行当中。尽管多个地方政府尝试放松限购政策都无疾而终，仍有不少城市尝试打擦边球。地方政府在投资和财政压力下屡屡出现的小动作也引发了市场预期的混乱。巩固调控成果，加强问责和监管的调控预期也在不断增加。

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预售制存废引热议

房地产业深层改革迫在眉睫

近日，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，但被奉为我国房地产行业基石的预售制究竟是存是废，引发网友热议。

传言引预售制存废之争

商品房预售制度俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。一般认为，我国商品房预售制度始于1994年。

“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。”中国某研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前为预售制辩护的声音主要观点是，取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，抬高房价。

国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面，是房企重要的资金来源。

不过，大多数普通购房者认为，正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。

网友“另类的公益”认为，在商品房预售制下，受伤的一直是老百姓，这种不对等的交易制度早就该取消了。

弊端遭遇空前质疑

预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给。但实行十多年来，预售制度的弊端逐渐显现，这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。

众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。房地产业内人士则表示，预售制最大的问题就是其巨大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应，导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

预售制弊端随着楼市调控深入而逐渐增多。2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。西城时代家园业主冯平耀等人认为，表面上看，金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用，而根源却是商品房预售制度。

专家表示，随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。

多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。

中国某研究院副院长陈晟认为，目前，我国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。

专家同时表示，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对新出让土地，逐步做到不再实行预售。

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